Desde el Consejo Asesor de Defensa de la Vivienda Única e Inquilinos destacan la importancia de asesorarse a la hora de firmar un contrato de alquiler ya que se ha detectado, en los últimos meses, un constante crecimiento de cláusulas abusivas que vulneran la legislación vigente y que van en detrimento de los derechos de quienes buscan alquilar una propiedad. Lo que sigue es el manual básico que tiene que conocer un inquilino para que no lo trampeen.
Hoy día las cláusulas abusivas representan, junto con las indexaciones, uno de los principales problemas que padecen los inquilinos. Estas cláusulas les imponen obligaciones a los locatarios que según establece la Ley de Locaciones Urbanas corresponden al locador.
Las más comunes son el pago de las expensas extraordinarias, impuestos, tasas y contribuciones creados o a crearse que gravan al inmueble, o arreglos de daños estructurales que sufre la propiedad antes o durante el plazo de duración del contrato. También se ha detectado la presencia de otras irregularidades, contratos en los cuales se fija un plazo menor a lo que establece el Código Civil, modalidades de rescisión que no condicen con lo normado, etc.
“Podemos afirmar –dijo D’Orazio– que las existencias de cláusulas abusivas y exigencias desmedidas a la hora de firmar un contrato, hacen que las relaciones entre las partes sean cada vez más desiguales en desmedro de los derechos de los locatarios”.
Sin embargo en materia de derechos existen pautas que regulan las locaciones y que hoy son sistemáticamente vulneradas, ya sea por desconocimiento de las mismas o por conveniencia de alguna de las partes”.
Y agregó: “Por todo esto ponemos en conocimiento algunas de las condiciones y derechos que se deben tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de locación o de hacer cumplir el mismo”.
Acuerdo entre partes: En primer lugar es bueno señalar que el contrato de locación es un acuerdo entre partes. Y el Código Civil establece que el contrato es ley para las partes. Por tanto es importante analizar detenidamente cada unas de las cláusulas contractuales antes de suscribir el mismo.
Plazos: La ley de Locaciones Urbanas establece que el contrato de locación no puede ser inferior a dos años de duración para los inmuebles destinados a viviendas. Y el plazo mínimo para los restantes destinos (por ejemplo comercial) es de tres años. Si el contrato se llegara a celebrar por un plazo menor no es nulo, sino que se entiende celebrado por el plazo mínimo señalado. Y a su vez el Código Civil fija el plazo máximo en diez años.
Resolución anticipada del contrato: El locatario puede resolverlo después de los seis meses, debiendo avisar fehacientemente con 60 días de antelación y pagando, a modo de indemnización, el importe correspondiente a un mes y medio de alquiler si la rescisión es durante el primer año, o sólo un mes si es después del primer año.
Defectos ocultos: El locador responde por los vicios o defectos del inmueble que impidan al locatario el normal uso. En este caso el locatario puede pedir la disminución del precio o la rescisión del contrato.
Obligaciones del locador: a) Entregar el inmueble locado en el tiempoestipulado; b) Mantener al locatario en el uso y goce pacífico del inmueble; c) Pagar al locatario las mejores y reparaciones que están a su cargo; d) Pagar las contribuciones y cargas que gravan la cosa.
Obligaciones del locatario: a) Usar y gozar el inmueble conforme a lo pactado; b) Conservar el inmueble en buen estado; c) Pagar el alquiler; d) Restituir el inmueble al término de la locación.
Indexación: Está prohibida por la Ley 26.661. Por ende deberían ser nulas las cláusulas que imponen alquileres escalonados, por ejemplo cuando se establece que durante el primer año el canon será de $ 200, el segundo $ 300 y el tercero $ 400.
Finalización del contrato: A la finalización del plazo contractual el locatario deberá hacer entrega de las llaves de la finca y de la cosa locada en perfecto estado de uso y conservación, debiendo firmarse un acta donde el locador exprese su conformidad sobre el estado en que recibe la cosa.
Fuente: Consejo Asesor de Defensa de la Vivienda Única e Inquilinos
