Acceder a la casa propia es cada vez más difícil, mientras crece el número de locadores, quienes padecen la voracidad del mercado inmobiliario, apenas atenuada por la nueva ley de alquileres. En Rosario, más del 20 por ciento de los hogares son inquilinos.
Hay que empezar por los cimientos: la Constitución argentina, en el artículo 14 bis, reconoce el derecho universal de acceso a una vivienda digna. Aunque, como en muchas otras cuestiones, hay mandatos constitucionales que se dan de bruces con la cruel realidad, ya que acceder al techo propio es casi una cuestión de privilegio para las familias argentinas. Ante esta circunstancia, estados nacional, provinciales y municipales deberían facilitar el camino a la casa propia mediante créditos hipotecarios blandos y sostenibles, y programas de vivienda con participación de cooperativas, básico para el mejoramiento de las condiciones de vida de la población.
La crisis habitacional argentina se arrastra de años, desde la época de los conventillos podría decirse, preocupa sobremanera y se agrava en las grandes urbes. La problemática se hace más visible y organizaciones de inquilinos e inquilinas exigen un piso de derechos, denuncian cantidades de abusos en las condiciones contractuales por parte de lo que llaman mercado inmobiliario, atropellos apenas suavizados por la nueva ley de alquileres que rige en todo el país desde mediados del año 2020, un histórico reclamo del sector.
El precio de los alquileres es lo que más preocupa y genera dolores de cabeza y de bolsillo al momento de renovar contrato. En muchos casos la proporción de un alquiler representa la mitad o más de los ingresos totales por mes de un trabajador/a. “Quedarse en casa”, la primordial recomendación sanitaria para evitar más contagios de coronavirus, parece más difícil para lxs que alquilan. Ni hablar para quienes viven en condiciones precarias, de hacinamiento, o peor, lxs que están en situación de calle imposibilitadxs de costear un alquiler. La ocupación de tierras evidencia tal desesperación y la gravedad del asunto.
En 2020, año pandémico, los precios de los alquileres subieron por el ascensor y casi duplicaron el nivel promedio de inflación general a nivel país: aumentaron entre 50 y 60 por ciento, según datos del Centro de Estudios Económicos y Sociales (Ceso), pese a regir un decreto presidencial de urgencia que congelaba valores. Y esto en un contexto de caída de la actividad, menor empleo, desocupación de dos dígitos, contracción salarial, 40 por ciento de pobreza, situación enganchada a la recesión macrista, que hubiese resultado mucho peor de no ser por políticas amortiguadoras que desplegó el Frente de Todos para resistir el impacto de la pandemia, que en el arranque del otoño 2021 anda de rebrote.
El hábitat y el mercado
Lxs propietarixs, en clara ventaja sobre lxs inquilinxs aunque sin aparecer demasiado en el debate, también se quejan de que todo sube y que por lo tanto, dicen, no queda otra que aumentar los alquileres. Resulta dificultoso saber cuántos propietarixs de inmuebles en alquiler hay en el país. La Afip tiene un registro de locaciones de inmuebles (comercio, vivienda o campo) que se elabora a partir de declaraciones juradas de impuesto a las Ganancias y Bienes Personales: un cuadro difuso donde prevalece la evasión tributaria.
Con la nueva ley de alquileres 27.551, los contratos de locación entre las partes deben registrarse en la Afip, y esto, de cumplirse, permitirá conocer a ciencia cierta el número y las condiciones de los alquileres. Si el alquiler del inmueble no se registra ante Afip, el/la propietario/a se ve impedido en caso de querer concretar un desalojo.
“El régimen de registración de contratos de locación de inmuebles (vigente desde el 1° de marzo) permitirá obtener información relevante para verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en distintas operaciones. Los contribuyentes que asuman el carácter de locadores o arrendadores en los contratos quedan obligados a la registración de la operación. Si bien no son sujetos obligados, la normativa contempla la posibilidad de que los intermediarios (corredores, inmobiliarias y escribanos) registren un contrato en representación de sus clientes”, se lee en la página web de la Administración Federal de Ingresos Públicos.
¿Y las inmobiliarias? Sacan ventajas de los vacíos legales, son intermediarias entre la oferta y la demanda, y se quedan con “la comisión”. Te investigan, te espían el Facebook, te pasan por el veraz. Aceptan reservas (una seña) de varixs interesadxs en el mismo inmueble y después seleccionan entre quienes poseen “mejores” garantías o sueldos. También hay corredores inmobiliarios, que son parte del “negocio”. Desde la Federación de Inquilinos Nacional advierten que “el mercado no puede manejar la política de vivienda”.
En tanto, desde la Cámara Inmobiliaria Argentina critican la nueva ley de alquileres y se quejan por la “baja rentabilidad”. Los inmuebles se construyen con materiales y mano de obra que se pagan en pesos, pero las compras y las ventas de las propiedades cotizan en dólares. Los alquileres se formalizan en pesos, aunque sus valores están dolarizados. “La rentabilidad inmobiliaria está fuertemente vinculada a la evolución del tipo de cambio”, se indicó en un informe del Centro de Economía Política Argentina (Cepa).
Mucha gente con capacidad de ahorro y excedente disponible invierte en ladrillos, y eso en sí mismo no está mal, mientras se cumplan pasos legales, de ordenamiento territorial, códigos de urbanización, estudios de impacto ambiental, etcétera, etcétera. Rosario vivió el denominado boom de la construcción o boom inmobiliario entre 2005 y 2010, donde grandes y medianos productores rurales de la región, entre otros inversores, convertían soja en ladrillo.
Fideicomisos y empresas desarrolladoras que construyen y comercializan inmuebles, promueven inversiones “desde el pozo” para “capitalizarte”. Incluso hay sitios web que “enseñan” a invertir y aprender a vivir de rentas para “protegerse de la inflación”. Pero la ¿lógica? rentista no puede ser a costa del sufrimiento de la comunidad inquilina.
Se alquila
Los padecimientos de lxs inquilinxs de diferentes ciudades se parecen bastante: especulación inmobiliaria, requerimientos absurdos, contratos leoninos, comisiones injustas y exageradas, trámites burocráticos, argucias de todo tipo. Cuando estalló la pandemia de covid y se impuso la cuarentena, un año atrás, el presidente Alberto Fernández suspendió (decreto 320) los desalojos por falta de pago de alquileres y decidió el congelamiento de los mismos hasta el 31 de marzo.
A partir del fin de dicho decreto, el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación creó un “protocolo de riesgo temprano de desalojo” destinado a asistir casos puntuales de familias inquilinas en riesgo de quedarse en la calle. La Federación de Inquilinos Nacional contabilizó que unas 30 mil familias a nivel país tienen deudas importantes de alquiler.
El 11 de junio de 2020, el Congreso sancionó una nueva ley nacional de alquileres, militada e impulsada por organizaciones de inquilinos, resistida por el macrismo y cámaras empresarias, que busca un poco de orden donde prima la desregulación. Se trata de una modificación al Código Civil y Comercial en artículos que regulan los contratos de alquiler.
Esta ley introduce diferentes modificaciones, entre ellas, extiende contratos mínimos para vivienda a tres años, regula depósitos en garantía, impone, como se señaló más arriba, la obligatoriedad de registrar los contratos ante la Afip, y diversifica las garantías que puede presentar el inquilino. Otro punto importante es la nueva fórmula de actualización de los alquileres por promedio entre inflación y salarios.
Sin embargo, el colectivo inquilino alza la voz en manifestaciones públicas “para que se cumpla de manera efectiva con la nueva ley de alquileres”, al tiempo que acusa “golpe de precios del mercado inmobiliario”. A la vez, solicita al gobierno nacional control de precios, plan de desendeudamiento inquilino y la extensión del decreto 320 que suspende desalojos y congela el precio de los alquileres, frente a la segunda ola de contagios por coronavirus que salpica al país.
Inquilinización
Sin datos oficiales, a partir de recuentos de asociaciones de inquilinos, se estima que casi diez millones de personas alquilan casa/departamento/pieza en todo el país. Con el paso del tiempo, el número crece. Un documento estadístico y de análisis de la Usina de Datos de la Universidad Nacional de Rosario sobre indicadores vinculados a las condiciones de vida en la ciudad y el régimen de tenencia de la vivienda, publicado en septiembre del año pasado, da cuenta de que el 20 por ciento de las propiedades están habitadas por inquilinos.
“El costo de alquilar un departamento de dos ambientes en Rosario aumentó un 50 por ciento en los últimos doce meses”, se constató en un informe que el Ceso publicó a mediados de marzo. “Mes a mes, el alquiler aumenta su participación en el ingreso de los hogares rosarinos. Un jubilado que cobra el haber mínimo debe destinar el 60,8 por ciento de su ingreso para alquilar un monoambiente (12.500 pesos) y un/a trabajador/a que percibe el salario mínimo vital y móvil destina el 57,9 por ciento de su ingreso”, se detalló en el reporte.
Desde el Ceso indicaron que “la media del precio de los departamentos de dos ambientes es de 15.500 pesos y de los de tres ambientes 21.250. En cada categoría, los precios varían en función de otras características propias (tales como antigüedad, si posee cochera, etcétera) y de su entorno (infraestructura, disponibilidad de transporte, cercanía a centros comerciales, entre otras)”.
Con todo, la comunidad inquilina está organizada, movilizada y dispuesta a dar pelea por el techo maldito.
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